ANÁLISIS DE MODALIDADES DE VENTA INMOBILIARIA

En el negocio inmobiliario se pueden distinguir principalmente 3 modalidades de venta.

Cada una de ellas busca recaudar lo más posible, en el más breve plazo. Lo importante es saber elegir adecuadamente la metodología que sea más eficiente para cada situación. 

1. La Venta Directa, es la más comúnmente utilizada, en ella el propietario, ya sea de manera directa o a través de uno o más corredores de propiedades, ofrece en venta su propiedad.
2. La Licitación, es una modalidad de subasta pública en que, cada oferente presenta su oferta por escrito, vendiéndosele a quien haga la oferta más alta.  Se utiliza generalmente para vender propiedades del sector público o inmuebles de gran valor que enajenen privados. 
3. La Licitación Remate, es una modalidad que combina la Licitación con el Remate, esto hace que las ofertas por escrito que se reciben en la primera etapa, se pueden superar en una 2ª instancia.

 “Optimizar el resultado es lo difícil”. Esto solo se puede lograr aplicando una adecuada estrategia, por lo que es tan importante la experiencia, conocimientos y especialización que tenga quien lo ayude en esta tarea.

El éxito se logrará con una adecuada combinación de los elementos:

1.      Sentido de Oportunidad Se trata de hacer que sea visto como una oportunidad que podrá obtener en el más breve plazo. Para ello hay que destacar adecuadamente las virtudes de la propiedad, y ofrecerla a un precio que la haga muy conveniente.

2.      Presencia, hay que usar los medios de promoción más adecuados, que permitan una gran exposición y cobertura, dando a conocer nuestra oferta a todos los potenciales interesados.

3.      Tiempo de exposición del bien, es fundamental dar el tiempo que se requiera para que el mercado conozca nuestra oferta y tome la decisión de compra.

Éstos son los elementos diferenciadores que nos ayudarán a orientar al oferente hacia la modalidad que más le convenga.

• La Venta Directa

Plazo   Es incierto lo que demorará la venta. Mientras más se dilaten las opciones de venta, menores serán las expectativas de lograr un buen resultado.

Precio  Se fija un precio alto que, va bajando con la aceptación de las ofertas que se reciben.

Optimización del resultado  La negociación es uno a uno. Se toma la primera opción que parece buena, quedando siempre la incertidumbre de que se pudo vender mejor.

• La Licitación

Plazo  Es incierto lo que demorará la venta. Mientras más se dilaten las opciones de venta, menores serán las expectativas de lograr un buen resultado.

Precio  El precio se construye hacia arriba, a partir de un mínimo establecido. Para participar se deberá presentar una garantía, que asegurará la seriedad de su oferta.

 Optimización del resultado  El mercado es quién actúa, adjudicándose a quien haya presentado la oferta más alta. En la medida de que sientan que hay competencia, los participantes harán su mejor oferta. 

• La Licitación Remate

Plazo  Fecha pre establecida de la subasta. El oferente tiene una mayor claridad de cuando recibirá su dinero.

Precio  El precio se construye hacia arriba. Empieza con un valor mínimo muy atractivo que, se incrementa en la etapa de licitación. Luego, cada participante en un ambiente emocional, podrá mejorar la oferta en una puja a viva voz, , adjudicándose a quién haga la mayor oferta.

Optimización del resultado  La convocatoria que se logra es la que hace actuar a El Mercado. Ésta se logra cuando se trasmite adecuadamente el sentido de oportunidad, se expone suficientemente en medios, dando el tiempo necesario para que se conozca y alcance a tomar la decisión de compra. 

Una asesoría adecuada es muy importante para lograr el mejor precio y disminuir al máximo el tiempo que demore el proceso.

Departamento Metro El Llano

Pinche Aquí para ver el video
Excelente departamento de 3 dormitorios ubicado en un muy buen sector, en pleno barrio El Llano, a pasos del Metro y Hospital Barros Luco. 
Se trata de una muy buena propiedad, con living - comedor, loggia, terraza con gran vista y dormitorios alfombrados. 
El principal es en suite y walking closet, en tanto que los otros 2 cuentan con amplios closets y dos baños completos. 
Posee una gran cocina equipada con encimera, horno empotrado, campana y loggia integrada. 
Conexiones para tv cable y teléfono 
Con 1 estacionamiento. 
El edificio cuenta con conserjería las 24 hrs, jardines. 
Gastos comunes aprox $55.000 
Luego de ver este video podrán verlo mas en detalle en la visita en terreno que acordemos. 
Valor de Arriendo $265.000

Videos con Presentador Virtual

“Hemos implementado un sistema exclusivo de videos con un presentador virtual”, Esto significa que, los potenciales interesados podrán ver un video de la propiedad, en donde aparecerá en segundo plano una persona que la irá presentando. 


 Esto es un elemento muy atractivo y que puede ser fundamental en una venta ya que, va guiando al potencial comprador y permite enfocar su interés en las mayores bondades que tiene la propiedad, además de explicar adecuadamente lo que se requiera. 


A los clientes cada vez les gusta mas hacer compras o interactuar en forma virtual. Esto se explica claramente en el fuerte crecimiento de sitios de venta directa, como también de las ventas de grandes tiendas y supermercados por esta vía. 


Hay productos que permiten hacer el cierre de negocios directamente por internet, en tanto que hay otros que, por su importancia y complejidad, requieren de procesos mas detallados. En estos casos internet también juega un rol fundamental, ya que la etapa de selección previa que hacen los compradores se hace por esta via. 
Claros ejemplos se dan cuando alguien quiere comprar un vehículo y mas aun, si se quiere adquirir o arrendar un bien tan importante como una vivienda en que, difícilmente la transacción se hará en forma virtual, pero si el proceso de búsqueda y selección. 


Las personas que buscan los avisos de propiedades en los diarios son cada vez menos. Ya no son suficientes los avisos planos con un simple texto y una mínima descripción. Quienes buscan una propiedad recurren a los diferentes portales especializados que tiene internet, buscando la mayor información posible en texto y gráfica, permitiéndole elegir las propiedades que visitará. 
Es aquí donde hay que lograr el primer impacto y ganar la atención del cliente. 
Una adecuada mezcla de medios escritos, gráficos e interactivos será fundamental para captar primero el interés. 


Nuestro exclusivo sistema de videos con presentador virtual representa un gran paso adelante, por lo que creemos que será un gran aporte para nuestros clientes.

SOCIOS DE NEGOCIO PARA CAPTACIÓN DE PROPIEDADES

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Lo que se busca es tener un equipo de Socios de Negocios, quienes quieran participar de un negocio altamente rentable.

La función será la de captar propiedades para arriendo y/o venta, apoyando la gestión posterior hasta el cierre del negocio.

El objetivo fundamental será que los clientes realicen los arrendamientos y compraventas de sus propiedades a través de Home Office Soluciones Inmobiliarias, para lo cual se aplicarán diferentes metodologías de captación. 

·       Comisiones

Para esta primera etapa se ha dispuesto una atractiva estructura de comisiones, lo que les permitirá obtener muy buenos ingresos en el corto plazo.

Comisiones por Arrendamiento

Comisiones por Venta

 

Una persona que le dedique al menos ½ día a esto, perfectamente puede mantener un promedio de 4 arriendos y al menos 1 venta al mes.

Se suscribirá un convenio sobre la base de comisiones y premios, sin sueldo base ni obligaciones contractuales de ninguna especie. Tampoco se deberá cumplir horarios, por lo que los ingresos estarán dados por los negocios que genere.

Los honorarios que ofrecemos son por lejos los mejores del mercado inmobiliario.

Competencia y Mercado Objetivo

El mercado está lleno de empresas de corretaje de propiedades con quienes debemos competir, algunas muy prestigiadas y muchas otras no tanto. Nosotros creemos que la mejor forma de diferenciarnos es brindándole al cliente una atención especial, en donde sienta que para nosotros es muy importante y no uno más.

Para lograr una atención personalizada al potencial comprador o arrendatario, se priorizarán ciertas zonas geográficas hacia donde se deberán concentrar los esfuerzos de captación.

Para propiedades residenciales, se ha definido un mercado objetivo amplio en las comunas de: Las Condes, Vitacura, La Reina, Ñuñoa y Providencia.

Para propiedades comerciales (locales comerciales y oficinas), se incluye además Santiago Centro.

PARA QUIENES VAN A VENDER O PONER EN ARRIENDO UNA PROPIEDAD

Corren tiempos de cambios en el mercado inmobiliario de propiedades usadas.

En este competitivo escenario de negocios, debemos dar respuesta a una demanda cada día mas exigente, en donde las personas cuentan cada vez con mas desarrollo tecnológico a su disposición y a la vez astiados de tanta información no deseada con la que son bombardeados.

La oferta actual de propiedades se canaliza principalmente por medio de una gran cantidad de corredores de propiedades existentes, junto a algunos propietarios que deciden vender directamente sus inmuebles, para ahorrarse unos pesos, prescindiendo erroneamente de la asesoría especializada que solo les puede dar un profesional inmobiliario.

Todo esto en un entorno marcado por una imagen pública en algunos casos negativa que algunos agentes se han encargado de crear. Con esto me refiero mas precisamente a la responsabilidad que tienen quienes solo ven esta labor como una forma de ganar mucho dinero, por sobre nuestro gran objetivo fundamental que tiene que ser el de, “ayudar a buscar y encontrar un hogar para nuestros clientes y sus familias”.

La sobrevalorización de las propiedades es un tema más que recurrente también, debiendo asesorar y hacer entender al cliente propietario sobre el precio justo y sus posibilidades de venta reales, y así no perder un tiempo precioso alargando de forma innecesaria el proceso de venta.

No es una tarea fácil hacer que quien vende entienda cual es el valor real de su inmueble. Normalmente nos encontramos con este problema y es entendible, ya que a veces les cuesta aceptar que el valor sentimental “no es igual” al valor real.

Lo peor de todo esto es que, quienes deberían asesorarlos en muchos casos no lo hacen, habiendo muchos corredores (muchos muy prestigiados y con gran experiencia), dispuestos a gestionar la venta en las condiciones que el propietario cree que son correctas, pero no siendo capaces de orientarlo y decirle cual es el precio real del inmueble.

Es brutal ver casas repletas de letreros de distintos Corredores de Propiedades, siendo muchos de estos quienes dicen estar “integrados”, o bien que con aires discriminadores dicen pertenecer a una asociación gremial que les da un tremendo status (plop).

La tendencia mundial de los negocios apunta hacia la integración y la colaboración. El mercado inmobiliario de propiedades usadas en Chile debería también apuntar a verdaderas asociaciones colaborativas, de modo que, los agentes puedan entre muchas otras cosas, realizar transacciones compartidas bajo un mismo reglamento y con condiciones fijadas de antemano, conocidos por todos los participantes de la red de asociación.

Este 2010 será un año lleno de desafíos, en donde deberemos adaptarnos a las oportunidades que presentará el mercado. Deberemos ser muy inteligentes y creativos para ayudar a nuestros clientes.

Trabajar colaborativamente es una buena idea, “Sobre todo para nuestros clientes”.

Letreros con Teléfonos de Propietarios

Un Corredor de Propiedades es de gran ayuda para la venta de una propiedad, ya que podrá asesorar a las partes en todo el proceso, en diferentes detalles que pueden reducir sensiblemente los tiempos de venta.

Las visitas se realizarán acompañados por personal especializado, para que los posibles compradores sean atendidos por quienes tienen la experiencia y el tiempo, orientándolos respecto de todas las consultas.

También ayudarán en la preparación de Promesas y Escrituras de Compraventa que caucionen las eventualidades, resguardando de la mejor forma el cumplimiento de los derechos y obligaciones de las partes.

Ahora bien, yo soy de los que opina que para que se venda bien y rápido una propiedad es bueno que exista un buen abanico de fórmulas de ofertas, ganándose el negocio quien haga mejor su pega.

Hay propietarios que también toman la opción de hacer gestiones directas, pero lo importante es que se haga sin que se contraponga con el trabajo que realicen los corredores de propiedades.

Cuando éste pone avisos en diferentes medios se entiende como algo complementario, pero "cuando pone un letrero en la puerta con el teléfono directo del propietario, echa por tierra el trabajo del corredor", ya que obviamente el potencial comprador, al no comprender ni valorar la ayuda que un profesional le puede prestar, va a hacer todo lo que esté a su alcance para saltárselo y así evitar la comisión.

En este punto creo que los corredores debemos unirnos y ser inflexibles haciendo presente nuestra molestia, realizando las gestiones que sean necesarias para que no ocurra.

Consideraciones Importantes para la Venta de una propiedad

El tiempo desde que una propiedad sale al mercado hasta que es vendida normalmente va desde los 3 a 6 meses y hasta 1 año, siempre que esté en las condiciones apropiadas y en su precio justo.

Sin embargo, hay que preocuparse de algunas sencillas medidas que pueden ayudar a reducir sensiblemente este periodo y harán que el tiempo de venta se reduzca fuertemente.

“Consejos para el Propietario”
Pequeños detalles que ayudan a vender

Es fundamental antes de mostrar una casa para la venta, que los dueños en conjunto con sus corredores de propiedades, se fijen en algunos pequeños detalles que pueden hacer la diferencia.

1. "Para Vender hay que Invertir". “No hay que intentar explicar situaciones peliagudas cuando fácilmente se pueden solucionar. Basta con un poco de esfuerzo". "Los compradores potenciales prefieren apreciar lo bonita y buena que es una propiedad a escuchar cómo luciría con un poquito de trabajo".

· Si se requiere, lo básico es pintar la casa y reponer los papeles murales. En muchos casos, pintar puertas y paredes o pequeñas reparaciones pueden significar una gran diferencia. No vale la pena meterse en obras mayores, que abordarán los nuevos propietarios según sus gustos y necesidades.

· "Los baños venden casas, así es que hay que poner las mejores toallas, cortinas y juegos de baño y hacerlos brillar. “El goteo de agua decolora el lavamanos y sugiere que existen cañerías defectuosas o gastadas". Se debe inspeccionar y reparar los cerámicos rotos o faltantes, el enmasillado dañado o con aspecto desagradable en las duchas y tinas para que el baño se vea más atractivo".

· Los dormitorios y la casa en general deben estar en orden.

· Los detalles eléctricos tampoco deben escaparse. "Las ampolletas quemadas, enchufes sueltos o instalaciones eléctricas defectuosas dejarán a los compradores potenciales en la oscuridad. No hay que permitir que pequeños problemas como éstos disminuyan la importancia de todo lo que está bien en la casa".

· Hay que fijarse en los dormitorios y otros recintos. "Si las puertas de los clósets no corren con facilidad, se puede estar seguro de que este problema también quedará en la mente de un posible comprador”.

2. “Ojo con los espacios”

La mayoría de la gente valora mucho los espacios, por lo que cuando son escasos es muy importante sacarles provecho. "Los compradores potenciales buscan mucho más que un simple espacio cómodo para vivir. También buscan espacio para almacenamiento. Por eso hay que asegurarse de que tanto el entretecho como las despensas y el subterráneo estén limpios y libres de artículos innecesarios". Un clóset aparenta ser más amplio cuando está organizado.

Asimismo se deben eliminar muebles innecesarios para dar la sensación de ambientes más espaciosos.

3. “Hay que evitar los elementos distractores externos”

No deben coincidir las visitas Sociales con los Posibles Compradores. "Con frecuencia se sienten como intrusos cuando entran a una casa repleta de gente. Probablemente, muchos la recorran con prisa sin darle la atención que su casa merece. Por eso, hay que preocuparse que estas coincidencias se reduzcan al mínimo".

Ojo también con las mascotas "Los perros y los gatos no ayudan cuando estás mostrando tu casa. No a todo el mundo les gustan y es recomendable mantenerlos lo mas aislados posible mientras dura la visita. Los compradores potenciales quieren ver tu casa con un mínimo de distracciones".

El foco de la venta está en la casa, no en otras cosas. "Cuando los compradores potenciales vengan a ver la casa, no hay que distraerlos con ofertas de venta de muebles que ya no necesita. Se corre el riesgo de perder la venta más importante".

En resumen, “Para que una propiedad se venda bien y rápido” hay que:

1. Hacer que la vivienda sea lo más atractiva posible para los potenciales compradores.

2. Los posibles compradores deben ser atendidos de la mejor manera Es muy importante que sea atendido por un especialista, quien lo podrá orientar respecto de todas las consultas.

3. Si aun se está viviendo en la propiedad, hay que tener cuidado con el orden y la limpieza. Si está vacía, no puede haber cables fuera de su sitio o restos de la mudanza. También es importante cuidar del olor.

4. Darle la mejor publicidad. Lo mejor es actuar en todos los frentes: letreros visibles desde la calle, carteles distribuidos por el barrio, anuncios en Internet y diarios. Lamentablemente los letreros también los ven los amigos de lo ajeno, lo que significa algunos peligros.

Si después de estas medidas, la venta se sigue demorando, es muy probable que el precio esté por encima del mercado y haya que bajarlo.